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• Vorsicht bei Immobilienanzeigen
• Wichtig ist die Nettorendite

Die durch die Schuldenkrise um sich greifende Inflationsangst hat die Nachfrage nach vermieteten Objekten angeheizt. Wohnimmobilien gelten als sichere Geldanlage. Auch viele Erstanleger investieren derzeit in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Gerade für sie ist es wichtig, das Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig einzuschätzen, um nicht auf zweifelhafte Ertragsversprechen reinzufallen. „Viele tappen in die Renditefalle und verwechseln Brutto- und Nettorendite“, sagt  Robert Anzenberger, Geschäftsführer von Bank Austria ImmobilienService (BA-IS).

‚Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit 7 % Rendite!‘ Mit solchen oder ähnlichen Aussagen werden immer wieder Immobilien angeboten. „In Zeiten von Niedrigverzinsung sind derlei Renditeangaben natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt“, beobachtet Anzenberger. Entscheidend sei aber die Nettorendite. Denn das ist der tatsächliche Anlagegewinn.

Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel: die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 EUR, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 EUR, dann sieht die Rechnung so aus: 42.000 EUR x100 / 550.000 EUR = 7,6 %. „Das sind Zahlen, die natürlich toll aussehen“, gibt Anzenberger zu. „Aber jetzt geht die eigentlich Rechnung erst los. Denn von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können.“ Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (rund 10 % vom Kaufpreis), Instandhaltungskosten (jährlich zwischen 6 und 12 EUR pro Quadratmeter) oder auch Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 EUR pro Jahr).

Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines Darlehens. „Das ist gerade bei Immobilieninvestitionen zu bedenken, denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert“, sagt Anzenberger. Bei einer Fremdfinanzierung müssen zudem die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abgezogen werden.

„Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu“, gibt Anzenberger zu bedenken. Deshalb sei der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. „In beliebten Städten und Regionen, wo vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben.“ Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken  erforderliche Investitionen den Gewinn.

Die Bruttorendite zu berechnen ist keine Kunst. Wie hoch aber die Nettorendite ist, hängt laut BA-IS von vielerlei Faktoren ab. Wichtig ist daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion. Anzenberger rät Kaufinteressenten, aber auch Immobilienverkäufern, sich an einen Spezialisten zu wenden. „Denn wer vermietete Objekte marktschreierisch mit der Bruttorendite bewirbt, handelt letztlich unseriös.“

Bank Austria EinkaufsManagerIndex im Februar:

• •           Bank Austria EinkaufsManagerIndex im Februar bestätigt Trendwende nach oben mit drittem Anstieg in Folge auf 52 Punkte
• •           Kräftige Produktionsausweitung dank starkem Plus bei Auslandsaufträgen
• •           Negativer Nebeneffekt: deutlicher Anstieg der Einkaufspreise
• •           Prognose: Industriewachstum gewinnt im Jahresverlauf 2012 nur langsam an Fahrt; nach 7 Prozent 2011 – moderates Produktionsplus um 2 Prozent erwartet

Die Umfrage unter Österreichs Einkaufsmanagern vom Februar bestätigt die Trendwende nach oben in der heimischen Industrie, die sich mit Jahresbeginn begonnen hat abzuzeichnen. „Der Bank Austria EinkaufsManagerIndex ist im Februar auf 52 Punkte gestiegen. Das war bereits der dritte Anstieg in Folge und zum zweiten Mal lag der Indikator nun wieder über der Marke von 50 Punkten, die auf Wachstum im Sektor hinweist“, so Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer über die positiven Nachrichten.

Auch wenn der Indikator im Februar gegenüber dem Vormonat nur gering zulegen konnte, der neuerliche Anstieg zeigt, dass nach den wenig ermutigenden Daten in den letzten Monaten des vergangenen Jahres, die österreichische Industrie wieder drauf und dran ist, einen Wachstums-pfad einzuschlagen. „Im Februar haben die heimischen Industriebetriebe ihre Produktion kräftig ausgeweitet. Die Nachfrage aus dem Ausland ist stark gestiegen, was allerdings die Einkaufs-preise nach oben getrieben hat. Eine noch vorsichtige Konjunktureinschätzung zeigt sich in der Lagerpolitik der Unternehmen und an der Entwicklung der Beschäftigung, die neuerlich leicht zurückgenommen wurde“, fasst Bruckbauer die wichtigsten Teilaspekte der monatlichen Umfrage zusammen.

Die Nachfrage nach Erzeugnissen der heimischen Industriebetriebe hat sich im Februar wieder deutlich gesteigert. „Erstmals seit Mai vorigen Jahres hat die Nachfrage nach „Made in Austria“ aus dem Ausland wieder kräftig zugenommen. Zudem zeigen auch die Inlandsaufträge derzeit stabil nach oben“, so Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl. „Aufgrund der günstigeren Auftraglage haben die heimischen Betriebe die Produktion deutlich hochgefahren. Der Produktionsindex ist auf den höchsten Wert seit Mai 2011 gestiegen.“ Mit der deutlichen Ausweitung der Produktion konnten die angehäuften Auftragsrückstände im Februar geringfügig reduziert werden. Weiterhin liegen die durchschnittlichen Auftragspolster in der österreichischen Industrie auf einem beruhigenden Niveau.

Unerwünschte Nebenwirkung der wieder anziehenden Industriekonjunktur ist eine deutliche Aufwärtsentwicklung der Einkaufspreise. „Im Februar haben sich Vormaterialien und Rohstoffe für die heimischen Betriebe deutlich verteuert. Die Kostensteigerungen konnten allerdings in einem scharfen Wettbewerbsumfeld nicht auf die Kunden überwälzt werden, sodass damit die Preisentwicklungen die Ertragslage der Unternehmen im Februar negativ beeinflusst haben“, analysiert Pudschedl. Ein nicht unbeträchtlicher Teil des Auftriebs der Einkaufspreise ist allerdings durch politische Einflüsse verursacht – so hat beispielsweise der Irankonflikt insbesondere auf den Rohölpreis Auswirkungen – und demnach voraussichtlich ein vorübergehender Effekt.

Das durch die Staatsschuldenkrise in Europas Peripherie belastete Geschäftsumfeld lässt die österreichischen Betriebe im derzeit spürbaren industriellen Aufwind noch etwas vorsichtig agieren. So wird weiterhin ein sehr kostenbewusstes Lagermanagement umgesetzt und die Personalressourcen werden knapp bemessen. Dies drückt sich etwa in deutlich längeren Lieferfristen aus. „Die österreichischen Industriebetriebe haben trotz des Anziehens der Aufträge und der starken Produktionsausweitung im Februar neuerlich den Beschäftigtenstand verringert. Der Jobabbau erfolgt nur sehr verhalten und angesichts der anziehenden Industriekonjunktur dürfte schon bald die Trendwende am Arbeitsmarkt vor der Tür stehen“, so Bruckbauer.

Die Ergebnisse der jüngsten Umfrage unter den österreichischen Einkaufsmanagern zeigen klar, dass die heimische Industrie wieder auf einem Wachstumskurs eingeschwenkt ist. Die wenig günstige Konjunkturlage gegen Ende 2011, die sich unter anderem auch noch in den jüngsten Datenveröffentlichungen der Statistik Austria, wie zum Beispiel dem vergangenen Freitag veröffentlichten Rückgang der Industrieproduktion vom Dezember widerspiegelt, ist mittlerweile überwunden. „Die Industriekonjunktur hat seit Beginn des Jahres wieder angezogen, doch der Aufwind ist vorerst nur ein relativ schwaches, wechselhaftes Lüfterl“, meint Bruckbauer. „Der für die heimischen Industriebetriebe notwendige Rückenwind aus dem Ausland wird in den kommenden Monaten immer wieder mal kurz aussetzen, wenn auch tendenziell im Jahres-verlauf zunehmen. Nach einem Produktionsanstieg der Sachgüterindustrie um 7 Prozent im Jahr 2011 wird die durchschnittliche Dynamik im Sektor 2012 mit einem Plus von etwa 2 Prozent deutlich niedriger ausfallen.“ Damit wird die Industrie 2012 dennoch weiterhin die bestimmende Kraft des Wirtschaftswachstums in Österreich sein, das die Ökonomen der Bank Austria mit 0,8 Prozent erwarten. „Aufgrund der jüngsten Daten wird jedoch trotz des belastenden europäischen Umfelds und der erhöhten Budgetdisziplin eine positive Konjunkturüberraschung im laufenden Jahr immer wahrscheinlicher“, so Bruckbauer abschließend.

Warum wird von meinem Konto eine Abbuchung nicht durchgeführt, aber vorgemerkt, obwohl genügend Geld da ist? Will die easybank einfach das Geld am Konto behalten anstatt meine Rechnung zu bezahlen?

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Lam

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